相続・税金Q&A
相続や税金に関する事や、不動産についてよく寄せられるご質問についてお答えします。
ご購入に関するご質問
- Q1.自己資金（頭金）はいくら位？
- Q2.諸費用はいくら位必要？
- Q3.転職したばかりなのに住宅ローン融資うけられるのですか？
- Q4.何才までに完済すればいいの？
- Q5.60才を過ぎると定年を迎える人が多いのに、そんなに長く借りるの？
- Q6.自営業者は住宅ローンを組むのに不利？
- Q7.両親や祖父母からの援助金で自宅を購入した場合は贈与税がかかるの？
- Q8.金利優遇はあるの？
- Q9.同じ物件が複数の業者のチラシに載っているのは何故？
- Q10.1500万円の中古マンションを購入する場合の毎月の支払金額は？
- Q11.住宅ローン控除とは？
- Q12.売却損の損益通算とは？
- Q13.居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除の特例について
- Q1.自己資金（頭金）はいくら位？
- 物件価格×10%前後以上ご用意頂くのがベターです。
※当社提携ローンにより、物件価格×100%融資を受ける事が出来ます。又、自己資金\0の方でもご相談下さい。
（住宅ローン＋諸費用ローンもあります）※諸条件があります。
- Q2.諸費用はいくら位必要？
- 物件価格×7%～10%です。
（内訳として、登録免許税・印紙税・仲介手数料・銀行諸費用・火災保険費用）
※現金でご購入の方や、金融機関によっては4%～6%で済む事もあります。
- Q3.転職したばかりなのに住宅ローン融資うけられるのですか？
- 過去の職歴が必要となりますが、最短3ヶ月の実務実績があれば住宅ローンを取り組んで貰える金融機関があります。
- Q4.何才までに完済すればいいの？
- 金融機関によって多少の前後はあると思われますが、一般的に７９歳１１ヶ月完済が適用される事が多いと思われます。
- Q5.60才を過ぎると定年を迎える人が多いのに、そんなに長く借りるの？
- 年金等も返済計画に加える場合があるからです。
（退職金を一部繰り上げ返済に回される方もいらっしゃいます）
- Q6.自営業者は住宅ローンを組むのに不利？
- 申告を極端に抑えている場合は、そういう事もありますが、普通に申告していればそんな事はありません。
但し、自己資金は物件の１０％～２０％をご用意して頂き、かつ諸費用分（Q2を参照）が、必要な場合もございます。
- Q7.両親や祖父母からの援助金で自宅を購入した場合は贈与税がかかるの？
- 購入者1人（20歳以上）に付、ご両親・祖父母様より最大\3500万迄なら一旦は無税です。
（ただし、¥2500万については、相続時精算課税制度を適用し相続時に精算されます）
但し購入物件が木造なら築20年以内、マンションなら築25年以内の物件に限り、又購入者の所得は\2000万以下となっています。
※購入物件は建延50m2以上240m2以下が条件です。
- Q8.金利優遇はあるの？
- 金融機関によりますが、0.55%～最大1.85％%前後の優遇があります。但し、諸条件があります。
- Q9.同じ物件が複数の業者のチラシに載っているのは何故？
- 不動産は流通しており、仲介OK物件なら、どの業者でも仲介する事は出来ます。ただ、やはり地元で安心できる業者がお勧めですね！
- Q10.1500万円の中古マンションを購入する場合の毎月の支払金額は？
- （物件価格）￥1500万＋約120万（諸費用Q2参照）＝ \1620万（合計） －￥120万（自己資金） =￥1500万（銀行借入額）
※年収等諸条件によっては借入出来ない場合があります。
※1500万円の借入で・・
支払い例＝毎月払い\42,168のみ（35年払い・金利0.775%・変動型・1.7％優遇を受けた場合・当初5年間）
※変動型は5年刻みでお支払いが上下します。固定型はその期間終了後、又、固定型にするか変動型にするかを選択して頂きます。
※固定型はその期間終了後、又、固定型にするか変動型にするかを選択して頂きます。（金利は平成28年6月現在のものです）
今なら超低金利ですし、物件の価格も底値感が強いですので現在のお家賃と比較して頂ければ購入する方が毎月の支払いが安く済みますね！そしてまずは「マイホーム実現！！」が一番嬉しいですよね！！
- Q11.住宅ローン控除とは？
正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
しかし、住宅借入金等特別控除だと舌を噛みそうなので一般的には「住宅ローン控除」と呼ばれています。
借り入れした住宅ローンの年末時点の残高の最大0.7％分、その年払った所得税や住民税が控除される制度です。
年末というのは12月末のことです。
控除を受けられるのは現在原則１３年間が最長です。（令和４年４月現在） なので、わかりやすく言うと住宅ローンを払い始めてから１３年間は所得税や住民税が安くなる制度だと覚えておけばいいでしょう。
但し、申告制ですので、必ず所得税の確定申告が必要です。（サラリーマンの方については、２年目以降は年末調整で対応することも可能です）
また、新築や中古物件の購入だけではなくリフォームをした場合にも一定の条件を満たせば住宅ローン控除の対象になります。
ただ、マイホームを購入やリフォームをし、住宅ローンを借りれば全部が全部住宅ローン控除の対象になるかというとそうではありませんので、詳しくはお問い合わせください。
- Q12.売却損の損益通算とは？
- 例えば、マイホームの買い替えを前提としてマンションを売却した場合、売却価格が購入金額を下回ることで譲渡損失が発生したことになります。
つまり、建物の減価償却を考慮しないと、3000万円で購入したマンションを1800万円で売却した場合、1200万円の損失が発生したという考え方になります。
このようにマイホームの売却により損失が発生した場合、この譲渡損失と他の所得とを損益通算し、他の所得に課せられた所得税と住民税が軽減されるケースもあります。
この譲渡損失は3年間の繰越が可能ですので、売却した年を含めると合計4年間、税額が軽減されるようになっています。
- Q13.居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例について
- マイホーム(居住用財産)を売却した場合で、利益（譲渡所得）が有る場合には、所得期間の長短に関係なく譲渡所得から最高３,０００万円まで控除できる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除の特例」といいます。
この特例を受ける為には、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売る事、住んでいた家屋を取り壊した場合には、家屋を取り壊した日から１年以内に売却の契約を締結する事、その土地を貸駐車場など、その他の用途利用していない事等、いくつかの要件を満たす必要が有ります。詳しくはお問い合わせください。
【例】
自宅を¥３５００万で売却する場合
１．¥3500万 －（取得原価）¥1000万 ＝ ¥2500万(譲渡所得) ＜ ¥3000万
・・・ですので、無税となります。
２．¥3500万 －（取得原価）¥300万 ＝ ¥3200万（譲渡所得） ＜ ¥3000万
¥3200万 － ¥3000万 ＝ ¥200万に対して課税されます。